Società di mero godimento di beni immobili

Società semplici con oggetto la sola gestione di beni immobili
E’ molto controverso se nel nostro ordinamento sia possibile costituire una società semplice avente per oggetto il mero godimento di beni immobili.

Recentemente è intervenuta una pronuncia del Tribunale di Roma che con decreto n. 832 dell’ 8 novembre 2015 ha statuito che è legittima la costituzione di società semplici che abbiano ad oggetto il mero godimento di beni di loro proprietà e che di conseguenza tali società debbano essere iscritte nel registro imprese
Si tratta di una importante presa di posizione da parte di un’autorevole corte a favore della tesi che ritiene possibile usare lo strumento societario per il godimento di un patrimonio.

In data 31 maggio 2012, su istanza del notaio dott. Di Benedetto, veniva iscritta nel Registro delle Imprese tenuto dalla CCIA di Roma, la società semplice “Immobiliare Civile Sistocar”. Dall’atto costitutivo di detta società risultava che la stessa aveva per oggetto sociale “l’acquisto e l’amministrazione di beni immobili ed occorrendo anche di mobili e titoli di credito, e la eventuale assegnazione di detti beni ai soci, esclusa comunque qualsiasi attività commerciale.

Con nota 19319 del 2015, veniva richiesto al Tribunale di Roma, in qualità di Giudice del Registro delle Imprese, di valutare la ricorrenza dei presupposti per disporre, ai sensi dell’art. 2191 c.c., la cancellazione d’ufficio dell’iscrizione della Immobiliare Civile Sistocar, sulla base della considerazione che tale ente ha ad oggetto il mero godimento, da parte dei soci, di beni immobili ed è in quanto tale sottratto, ex art. 2248 c.c. alla disciplina delle società .

Il Giudice del Registro Imprese ha respinto la richiesta in quanto non sussisterebbero i presupposti di legge per procedere alla cancellazione, atteso che le società di mero godimento hanno diritto di cittadinanza nell’ordinamento italiano.

Queste le motivazioni assunte a fondamento della decisione

Osserva il giudice romano che l’impianto originario del codice del 1942 escludeva dalla qualificazione quale società il contratto che fosse funzionale alla costituzione e al mantenimento di una comunione e quindi al solo scopo del godimento di una o più cose. Veniva dunque escluso dalla nozione di società l’ente il cui patrimonio fosse costituito esclusivamente dagli immobili conferiti dai soci e la cui attività si esaurisse nel concedere tali immobili in locazione ai terzi o agli stessi soci.

Il combinato disposto degli artt. 2247 c.c. (contratto di società) e 2248 c.c. (comunione a scopo di godimento) costituiva infatti il portato della scelta legislativa di utilizzare la disciplina societaria solo per l’esercizio collettivo di un’attività economica speculativa, commerciale o meno, con esclusione del solo godimento collettivo.

Un simile approccio veniva condiviso anche da autorevole giurisprudenza.

Parte di quest’ultima, tuttavia, era giunta ad ammettere che una società potesse svolgere un’attività di mera gestione di immobili, in base al rilievo che il contratto sociale può avere ad oggetto l’esercizio di un’attività economica non commerciale, quale quella diretta a ricavare maggiori utili da una più razionale gestione dei beni comuni, mediante la creazione di un’apposita organizzazione; in quest’ultima ipotesi deve ricomprendersi il caso della società immobiliare che svolga mera attività di gestione di immobili.

Nell’ambito di questo dibattito è intervenuto il legislatore il quale, nel corso del tempo, ha dato rilievo alle società a scopo di mero godimento, con norme a valenza transitoria (ma ripetute nel tempo) ed a finalità essenzialmente fiscali (il legislatore, ad esempio, ha inteso agevolare la trasformazione di società commerciali in società semplici di mero godimento; si veda L. 449/1997, 448/2001, 296/2006, 244/2007).

Proprio sulla base di tale normativa la giurisprudenza ha ritenuto omologabile la delibera di trasformazione di una S.R.L. in Società Semplice avente ad oggetto la gestione del proprio patrimonio immobiliare.

Ebbene, ci si è interrogati se la reiterazione nel tempo degli interventi legislativi autorizzativi della trasformazione in società semplici di mero godimento incidesse sulla ammissibilità della costituzione ex novo di una siffatta società.

Parte della dottrina e della giurisprudenza di merito hanno risposto negativamente al quesito, sulla base della considerazione che le norme tributarie hanno finalità fiscali e quindi natura eccezionale e transitoria; alla costituzione di una società semplice di mero godimento osterebbe il disposto dell’art. 2248 c.c., in base al quale, il mero godimento di beni sociali non può trovare spazio all’interno dello schema di alcun tipo sociale.

Il Giudice del Registro delle Imprese di Roma, con il citato provvedimento, ha ribaltato questa impostazione restrittiva.

Il Giudice ha preliminarmente osservato come il legislatore abbia modificato nel corso degli anni il concetto di società (ad esempio ammettendo società finalizzate ad un’iniziativa consortile e non speculativa, oppure società costituite per atto unilaterale) così disancorando il concetto di società dal suo paradigma funzionale descritto dal codice civile ed evolvendolo decisamente.

Il Giudice romano, sulla base di tale premessa, ha poi affermato che sarebbe assurdo poter addivenire alla trasformazione di società commerciali in società semplici di mero godimento ed invece non si potesse costituire ex novo società semplici con lo stesso oggetto. Né si può sostenere, sempre a dire del giudice romano, che le norme fiscali abbiano carattere transitorio ed eccezionale atteso che non è ammissibile un conflitto sistematico tra norma tributaria che consente e norma civilista che esclude; al contrario le due discipline devono essere interpretate in modo armonicamente coordinato.

Concludendo il Giudice romano ha statuito che la catena nel tempo di norme fiscali che legittimano la trasformazione di società commerciali in società semplici di mero godimento, importa l’ammissibilità di tali società anche sotto il profilo civilistico, atteso che ciò che è ammesso in sede di trasformazione deve esserlo anche in sede di costituzione ex novo.

E’ dunque legittima la costituzione di società semplici di mero godimento. Va da sé che una volta ammessa la costituzione di tali società, esse debbano essere conseguentemente iscritte nel Registro Imprese.

Il Giudice romano, definitivamente pronunciando, ha quindi statuito che non sussistevano, nel caso di specie, i presupposti per procedere alla cancellazione dal Registro Imprese della società “Immobiliare Civile Sistocar”, avendo quest’ultima pieno diritto di cittadinanza nel nostro ordinamento, non ostante il suo oggetto sociale fosse l’acquisto e la gestione di beni immobili.

CONDIVIDI
Notaio
Andrea Bonomo

Ciao, sono Andrea Bonomo e sono notaio a Torino e a Chivasso. Ti supporto in tutte le fasi dell’atto notarile che sia esso immobiliare, societario o di successione.

Richiedi
informazioni

Hai bisogno di informazioni? Compila il form e inviaci la tua richiesta!