Acquistare casa: quali sono le imposte da pagare?

Acquistare una casa, magari la tua prima casa, è un passo importante ed emozionante, ma prima di tutto è importante preventivare anche l’onere finanziario che esso comporterà.

Ecco perché è importante informarsi prima di procedere all’acquisto, onde evitare spiacevoli sorprese.

In questo articolo ti spiegheremo quali sono le imposte da versare al momento dell’acquisto di una casa e quali sono le condizioni richieste per poter usufruire dell’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Quali sono le imposte da pagare quando vuoi acquistare casa?

Le imposte da pagare allo Stato al momento dell’acquisto di una casa sono le seguenti:

Per l’atto di compravendita soggetto a imposta di registro

  • l’imposta di registro;
  • l’imposta ipotecaria;
  • l’imposta catastale;
  • la tassa archivio.

Per l’atto di compravendita soggetto a IVA

  • l’imposta di bollo;
  • l’imposta sul valore aggiunto;
  • l’imposta di registro;
  • l’imposta ipotecaria;
  • l’imposta catastale;
  • tasse ipotecarie;
  • la tassa archivio.

È importante però comprendere quando un atto di compravendita è soggetto a IVA (imposta sul valore aggiunto) e quando invece è soggetto all’imposta di registro.

Quando l’atto di compravendita è soggetto a imposta di registro

L’acquisto di una casa è soggetto a imposta di registro quando l’acquisto avviene da un privato (o da un costruttore, ma non sia possibile applicare l’IVA in base ai parametri indicati sotto).

In tal caso verrà applicato il regime dell’imposta di registro, imposta che va versata al notaio quale responsabile di imposta.

In questo caso le spese dovute al notaio saranno le seguenti:

  • imposta di registro: 2% (se prima casa); 9% (negli altri casi);
  • imposta ipotecaria: 50 (in tutti i casi);
  • imposta catastale: 50 (in tutti i casi);
  • tassa archivio: da euro 19,30 ad euro 139,40 (variabile in base al valore dell’atto).

La base imponibile è rappresentata dal prezzo di acquisto, salvo che l’acquirente non opti per il c.d. prezzo-valore, in forza del quale è possibile pagare l’imposta di registro su una base imponibile rappresentata dal valore catastale.

Il valore catastale dell’immobile si ottiene moltiplicando la rendita catastale dell’abitazione (sommata a quella delle eventuali pertinenze) per i seguenti coefficienti:

  • 115,5 se prima casa;
  • 126 in tutti gli altri casi.

Quando l’atto di compravendita è soggetto a IVA

L’acquisto di una casa è soggetto a IVA quando l’acquisto avviene da un costruttore che vende entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori oppure, dopo tale termine, quando il costruttore sceglie volontariamente il regime IVA.

In questo caso si paga l’IVA al costruttore e la base imponibile è rappresentata dal prezzo di acquisto.

Le aliquote ammontano al: 

  • 4% per la prima casa; 
  • 10% per acquisti non agevolati di abitazioni in categoria catastale A diversa da A/1, A/8 e A/9; 
  • 22% per abitazioni in categoria catastale A/1, A/8 e A/9.

Per quanto riguarda le spese dovute al notaio dovranno essere corrisposte:

  • imposta di bollo: euro 230,00;
  • imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa: euro 200,00 ciascuna;
  • tasse ipotecarie: 90,00;
  • tassa archivio: da euro 27,5 ad euro 139,4 (variabile in base al valore dell’atto).

Dopo tante spese vediamo anche come ottenere qualche sgravio fiscale.

Acquistare casa

Agevolazione per acquistare la tua prima casa

L’agevolazione per l’acquisto della prima casa consiste in un regime fiscale di particolare favore a beneficio del contribuente che intende acquistare il suo primo immobile nel territorio italiano.

Anche in questo caso troviamo due differenze sostanziali per quanto riguarda le aliquote, a seconda che l’acquisto sia oggetto all’imposta di registro oppure all’imposta sul valore aggiunto.

Se l’atto è soggetto a registro l’aliquota ammonta al 2%, anziché al 9% (aliquota ordinaria).

Se l’atto è soggetto ad IVA l’aliquota ammonta al 4%, anziché al 10% (aliquota ordinaria) e al 22% per le abitazioni in categoria catastale A/1, A/8 e A/9 (aliquota per gli immobili di lusso).

Ma quali sono le condizioni per ottenere l’agevolazione sull’acquisto della prima casa?

Le condizioni di cui tenere conto sono le seguenti:

  • tipologia dell’immobile e tipologia del diritto trasferito;
  • ubicazione dell’immobile;
  • assenza di altri diritti vantati su immobili ubicati nello stesso comune o obbligo di alienarli (alienare un immobile significa trasferire il diritto di proprietà da un soggetto a un altro).

Tipologia dell’immobile 

Per godere delle agevolazioni prima casa l’immobile deve essere classificato nelle categorie catastali abitative a eccezione delle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici), per le quali è applicabile l’imposta ordinaria.

Ubicazione dell’immobile 

Per godere delle agevolazioni prima casa l’immobile acquistato deve trovarsi:

  • o nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza al momento dell’acquisto;
  • o nel comune in cui l’acquirente trasferisca la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

Nel caso in cui il termine di 18 mesi non venga rispettato il beneficio dell’agevolazione decadrà e l’ufficio potrà provvedere al recupero dell’imposta, entro tre anni dalla data in cui è scaduto il termine di diciotto mesi.

Qualore l’acquirente si trovasse nella condizione di non poter rispettare l’impegno assunto nel termine dei diciotto mesi potrà revocare la dichiarazione assunta presentando apposita istanza all’Agenzia delle Entrate, prima della scadenza dei diciotto mesi, pagando le imposte ordinarie, ma senza le sanzioni.

Non aver già usufruito in precedenza delle agevolazioni

Per poter usufruire dell’agevolazione sull’acquisto della prima casa è richiesto che l’acquirente non sia titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di altri diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su di altro immobile acquistato fruendo delle agevolazioni prima casa.

Qualora si possieda un altro immobile già acquistato con le agevolazioni prima casa è possibile acquistare un altro immobile fruendo nuovamente delle agevolazioni, a patto che l’immobile precedente sia venduto entro il termine di 12 mesi dal nuovo acquisto.

Altri diritti vantati su immobili 

Per poter usufruire dell’agevolazione sull’acquisto della prima casa è richiesto inoltre che l’acquirente non sia “titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.

Esistono varie tipologie di titolarità di cui tenere conto per capire se è possibile ottenere, o meno, l’agevolazione.

Vediamo insieme quali sono queste tipologie.

Titolarità esclusiva

Preclude l’ottenimento dell’agevolazione la titolarità esclusiva (cioè al 100%) di un’altra casa di abitazione ubicata nello stesso comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

Titolarità col coniuge

Preclude l’ottenimento dell’agevolazione la contitolarità col coniuge che raggiunga, complessivamente, il 100% di un’altra casa di abitazione ubicata nello stesso comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

Titolarità di quote di comproprietà

Non esclude la possibilità di richiedere l’agevolazione prima casa la titolarità di quote in comproprietà su altri immobili abitativi siti nello stesso comune ove si trova l’abitazione da acquistare. Questo caso però si applica solo nel caso in cui i comproprietari siano soggetti diversi dal coniuge.

Titolarità della piena proprietà, dell’usufrutto, dell’uso o dell’abitazione

L’agevolazione è preclusa a chi sia titolare di un diritto reale che dia il giuridico godimento della cosa (piena proprietà, usufrutto, uso o abitazione).

Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione

L’agevolazione compete a chi sia titolare della nuda proprietà su altra casa di abitazione (acquistata senza le agevolazioni) ubicata nello stesso comune in cui è situato l’immobile da acquistare, poiché il nudo proprietario non ha il giuridico godimento dell’immobile (che spetta all’usufruttuario).

Titolarità di diritti su immobili situati fuori dal comune acquistati senza agevolazioni.

Spettano le agevolazioni se l’acquirente sia titolare, in via esclusiva ovvero in comproprietà con terzi o col coniuge, di diritti su immobili situati al di fuori del comune in cui viene operato l’acquisto, a patto che tali immobili siano stati acquistati senza usufruire delle agevolazioni prima casa.

Casi eccezionali che permettono di usufruire dell’agevolazione sull’acquisto della prima casa

Esistono comunque dei casi particolari, che esulano da quelli visti fino ad ora, in cui è possibile chiedere ed ottenere le agevolazioni prima casa.

Le agevolazioni potranno essere richieste nel caso in cui l’immobile oggetto dell’acquisto sia ubicato:

  • nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa se diverso da quello in cui ha la residenza;
  • nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che si è trasferito all’estero per motivi di lavoro, ovvero in qualsiasi comune del territorio italiano nel caso in cui l’acquirente sia un cittadino italiano residente all’estero (A.I.R.E.) ovvero appartenga al personale delle Forze armate o delle Forze di polizia.

In questi casi l’acquirente non dovrà spostare la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile.

Speriamo con questo articolo di averti fornito una panoramica completa dell’argomento.

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A presto,
Notaio Andrea Bonomo

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Notaio
Andrea Bonomo

Ciao, sono Andrea Bonomo e sono notaio a Torino e a Chivasso. Ti supporto in tutte le fasi dell’atto notarile che sia esso immobiliare, societario o di successione.

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