Agevolazioni fiscali prima casa: cosa sapere prima di acquistare

Acquistare la prima casa rappresenta una delle tappe più significative nella vita di una persona o di una famiglia.

Oltre al valore affettivo e alla sicurezza abitativa, l’acquisto dell’abitazione principale comporta anche numerose implicazioni fiscali.

Fortunatamente, l’ordinamento italiano prevede diverse agevolazioni fiscali per la prima casa, pensate per facilitare l’accesso alla proprietà immobiliare.

In questo articolo approfondiremo i requisiti, i benefici fiscali, le condizioni da rispettare e cosa succede in caso di vendita anticipata o trasferimento dell’immobile.

Se stai pensando di acquistare la tua prima abitazione, questo articolo è pensato per aiutarti a orientarti tra norme, vantaggi e obblighi.

Cosa sono le agevolazioni fiscali prima casa

Le agevolazioni fiscali prima casa consistono in una riduzione dell’imposizione fiscale applicata agli atti di compravendita immobiliare quando si tratta dell’acquisto della prima abitazione.

I principali vantaggi previsti sono:

• Imposta di registro ridotta: dal 9% al 2% del valore catastale dell’immobile (se si acquista da un privato);
• Imposte ipotecarie e catastali: in misura fissa pari a 50 euro ciascuna;
• Se l’acquisto è da un’impresa con vendita soggetta a IVA:
  • IVA ridotta al 4%;
  • imposta di registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 euro ciascuna.

Queste agevolazioni si applicano anche in caso di acquisto della nuda proprietà, dell’usufrutto, uso o abitazione, purché si tratti della prima casa.

Requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa

Per beneficiare delle agevolazioni prima casa, è necessario soddisfare contemporaneamente alcuni requisiti soggettivi e oggettivi.

Requisiti soggettivi

• L’acquirente non deve essere titolare esclusivo in comunione con il coniuge di altri diritti reali (proprietà, usufrutto, uso, abitazione) su immobili situati nel territorio del Comune in cui si trova la casa da acquistare.
• L’acquirente non deve già aver usufruito in passato delle agevolazioni prima casa su un altro immobile (salvo il caso di vendita del precedente immobile agevolato entro due anni dal nuovo acquisto).
• Deve trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, salvo che l’immobile sia situato nel Comune dove già risiede.

Requisiti oggettivi

• L’immobile deve essere una abitazione non di lusso, ovvero non appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni signorili, ville, castelli o palazzi).
• Deve essere ubicato nel territorio italiano e destinato ad abitazione principale dell’acquirente o della sua famiglia.

Il rispetto di tali condizioni deve essere dichiarato nell’atto notarile di acquisto.

Può beneficiare delle agevolazioni prima casa anche chi, pur essendo residente in un altro comune, acquista la casa nel comune dove svolge la propria attività lavorativa o chi è residente all’estero e acquista per la prima volta una casa in Italia.

Trasferimento della residenza: cosa significa

Una delle condizioni più delicate per ottenere le agevolazioni è il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato.

Questo non significa che occorre trasferire la residenza anagrafica nello stesso edificio, ma semplicemente nello stesso Comune.

L’acquirente ha 18 mesi di tempo dalla data del rogito per effettuare tale trasferimento.

Se non rispetta questo termine, rischia di perdere i benefici fiscali ottenuti, salvo casi giustificati.

Inoltre, è importante ricordare che, se si acquista un terreno edificabile o un immobile in costruzione, i benefici si applicano solo se entro 3 anni dall’acquisto l’immobile viene adibito ad abitazione principale.

Cosa succede in caso di vendita prima dei 5 anni

Una delle domande più frequenti riguarda la possibilità di vendere la prima casa prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto.

Le conseguenze fiscali

Se l’immobile acquistato con agevolazioni viene venduto entro 5 anni, e non si procede all’acquisto di un’altra prima casa entro un anno, si perdono i benefici fiscali e si è tenuti a:

• versare le imposte risparmiate;
• pagare una sanzione pari al 30% delle stesse;
• versare anche gli interessi legali maturati.

Se invece entro un anno si acquista un altro immobile con i requisiti della prima casa, non si decade dalle agevolazioni.

Questa possibilità è prevista anche se il secondo acquisto avviene prima della vendita del primo, a condizione che la vendita avvenga entro due anni dal nuovo acquisto.

Caso particolare: costruire la nuova abitazione su un proprio terreno

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 13/E del 26 gennaio 2017, prende posizione su un aspetto interessante in materia di conservazione delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa soggetto ad imposte ipotecarie e catastali in misura fissa e a imposta di registro pari al 2% (agevolazioni cd “prima casa”).

Con diversi documenti (risoluzione 44/E del 16.3.2004 – circolare 38/E del 12.8.2005) l’Agenzia delle Entrate aveva precisato che i benefici “prima casa” si mantengono anche nel caso in cui – entro l’anno dalla cessione infra quinquennale – il beneficiario acquisti un terreno sul quale venga realizzato – sempre entro l’anno – un immobile da utilizzare quale abitazione principale.

L’Agenzia delle Entrate aveva ulteriormente precisato che, in tale ultimo caso, per conservare i benefici, non era necessario che la costruzione fosse completata entro l’anno, essendo sufficiente che il fabbricato fosse venuto ad esistenza e cioè che esistesse un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e che fosse ultimata la copertura.

Si è però instaurato un contenzioso tra Fisco e contribuenti, in quanto questi ultimi hanno sostenuto che l’effetto impeditivo della decadenza dall’agevolazione, si verifica anche nella diversa ipotesi di edificazione di immobile da adibire ad abitazione principale su terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento della cessione infra quinquennale dell’immobile agevolato.

Varie sentenze della Corte di Cassazione (8847/2015, 24253/2015, 13550/2016, 18214/2016) hanno dato ragione al contribuente sulla base della considerazione che, per impedire la decadenza dall’agevolazione cd “prima casa”, ciò che rileva è l’edificazione – su un proprio terreno – di un immobile da adibire ad abitazione principale entro l’anno dalla cessione infra quinquennale del precedente immobile agevolato.

E ciò a prescindere dall’epoca di acquisto del terreno medesimo – sia esso anteriore o posteriore all’alienazione del primo immobile adibito a prima casa. L’agevolazione in sostanza non si perde anche nell’ipotesi in cui il contribuente sia già proprietario del terreno al momento della cessione dell’immobile agevolato. Non assume, quindi, rilevanza il momento di acquisizione del terreno stesso.

Occorre ovviamente che il contribuente dia, poi, concreta attuazione al proposito di adibire effettivamente, nel costruendo immobile, la propria abitazione principale e che l’immobile realizzato sul proprio terreno sia classificabile in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9.

L’Agenzia delle Entrate, con la citata risoluzione 13/E/ 2017, si adegua ai principi espressi dai giudici di legittimità e ritiene che nel caso in cui venga alienato l’immobile acquistato coi benefici prima casa, la costruzione di un immobile ad uso abitativo, classificabile in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, da adibire ad abitazione principale entro l’anno dall’alienazione, su di un terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento dell’alienazione stessa, costituisca presupposto idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio.

Donazione, successione e prima casa

Le agevolazioni fiscali prima casa si applicano anche in caso di donazione o successione di un immobile.

• In caso di successione, le agevolazioni spettano agli eredi se sussistono i requisiti e l’immobile diventa abitazione principale.
• In caso di donazione, il beneficiario può richiedere l’applicazione delle agevolazioni qualora rispetti le condizioni previste dalla normativa.

Anche in questi casi è fondamentale avvalersi della consulenza di un notaio, che saprà valutare la situazione patrimoniale e familiare per garantire il rispetto della normativa e prevenire future contestazioni.

Mutuo e detrazioni fiscali prima casa

Chi acquista la prima casa mediante mutuo ipotecario ha diritto a ulteriori benefici:

• Detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi pagati ogni anno, fino a un massimo di 4.000 euro;
• Detrazione anche per le spese notarili sostenute per la stipula del mutuo (non per il contratto di compravendita).

Queste detrazioni sono concesse solo se l’immobile viene adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto o dalla stipula del mutuo.

Ruolo del notaio nell’acquisto con agevolazioni prima casa

Il notaio riveste un ruolo cruciale per garantire la correttezza dell’acquisto e l’applicazione delle agevolazioni prima casa.

In particolare:

• Verifica la sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi;
• Redige l’atto notarile con le relative dichiarazioni obbligatorie dell’acquirente;
• Calcola e versa le imposte dovute all’Agenzia delle Entrate;
• Fornisce consulenza preventiva su casi particolari (donazione, vendita anticipata, acquisto su carta, ecc.);
• Supporta nella trascrizione nei registri immobiliari e nei rapporti con il catasto.

Affidarsi al notaio sin dalle fasi preliminari consente di evitare errori formali o omissioni che potrebbero compromettere il diritto alle agevolazioni.

Conclusione

Le agevolazioni fiscali prima casa rappresentano un importante incentivo all’acquisto dell’abitazione principale, ma comportano l’osservanza di regole precise.

Per non incorrere in errori o perdite di beneficio, è essenziale valutare con attenzione la propria situazione, soprattutto in caso di vendita anticipata, trasferimento della residenza o presenza di altri immobili.

Il supporto di un notaio esperto è indispensabile per orientarsi tra normative in continua evoluzione e per impostare correttamente ogni fase dell’acquisto, dalla proposta fino alla firma del rogito.

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