Acquistare un immobile in costruzione

Se stai pensando di procedere di acquistare un immobile in costruzione leggi con attenzione questo articolo.

Andremo ad analizzare insieme quali sono gli obblighi e i doveri delle parti coinvolte.

Tutele per l’acquirente in sede di acquisto

In caso di acquisto di un immobile da costruire l’acquirente corre due rischi principali:

1. il rischio di versare degli acconti al costruttore e di non vedere mai finita la costruzione, ad esempio nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi e non porti a termine il progetto;

2. il rischio che emergano nell’immobile difetti di costruzione, dopo la conclusione dei lavori e dopo che il prezzo sia stato interamente pagato.

Per tutelare l’acquirente dal primo dei due rischi sopra indicati, la legge n. 122/2005, ha previsto l’obbligo per il costruttore di consegnare al promissario acquirente una fideiussione a garanzia di tutti i gli acconti pagati prima dell’ultimazione della costruzione.

Tale fideiussione deve essere rilasciata, inderogabilmente, sin dal momento della stipula del contratto preliminare di vendita di un immobile da costruire.

Infatti, qualora la costruzione non dovesse andare a buon fine, l’acquirente avrebbe diritto alla restituzione degli acconti versati. 

E tale restituzione deve essere garantita da una fideiussione bancaria o assicurativa.

La legge prevede la nullità relativa del contratto preliminare in caso di mancata consegna della Fideiussione.

L’intervento del Notaio e il preliminare notarile sono necessari?

Il contratto preliminare, avente ad oggetto l’acquisto di un immobile in costruzione, deve essere redatto davanti ad un Notaio nella forma di scrittura privata autenticata o atto pubblico, pena la nullità del contratto stesso.

Il preliminare notarile, nella forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata, vale a tutti gli effetti, anche legalmente, quale prenotazione dell’acquisto dell’immobile.

Questo significa che da quel momento in poi il costruttore non potrà vendere l’immobile a terzi, né concedere ipoteca, né subire un pignoramento da eventuali creditori.

Pertanto, qualunque evento riguardante il costruttore, successivo alla trascrizione del contratto preliminare notarile, è irrilevante per l’acquirente in quanto, dal momento della sottoscrizione del preliminare, l’immobile è riservato in via esclusiva all’acquirente.

I suddetti benefici però non valgono nel caso in cui sia un privato a cedere l’immobile in costruzione.

La disciplina, infatti, nel caso specifico, non prevede obblighi di rilascio di fideiussioni assicurative o bancarie, né la stipula del contratto preliminare davanti al Notaio.

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Impresa costruttrice: quali sono gli obblighi?

Come già evidenziato ribadiamo che l’impresa costruttrice, al momento della stipula del contratto preliminare, dovrà rilasciare all’acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa che copra le somme che il costruttore avrà già riscosso o riscuoterà, prima del definitivo contratto di compravendita.

L’impresa dovrà inoltre consegnare agli acquirenti, pena la nullità del contratto, una polizza assicurativa di durata decennale, atta a risarcire eventuali danni all’immobile per rovina o difetti costruttivi manifestatisi dopo la stipula dell’atto di trasferimento immobiliare. 

In precedenza molto spesso succedeva che tale polizza non venisse consegnata all’acquirente e, per di più, non era prevista nessuna sanzione a seguito della mancata consegna.

Le modifiche di Legge hanno pertanto, nel caso di specie, migliorato la disciplina in materia di tutela dell’acquirente.

Il rilascio della fideiussione da parte del costruttore

La legge prevede che i soggetti autorizzati al rilascio della fideiussione siano solo le banche e le assicurazioni e, pertanto, una fideiussione rilasciata da soggetti diversi dai suddetti è da considerarsi nulla.

Compito del Notaio sarà quindi vigilare sul contenuto e sulla validità della stessa, affinché essa sia rispondente al modello Standard previsto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.

La polizza c.d. “decennale postuma”

Come descritto all’inizio dell’articolo, l’acquirente potrebbe trovarsi di fronte a possibili rischi procedendo con l’acquisto di un immobile in costruzione.

Uno di questi possibili rischi abbiamo detto che potrebbe essere l’insorgere di difetti nell’immobile, i quali potrebbero manifestarsi anche nei successivi dieci anni dalla fine dei lavori.

La Legge 122/2005, al fine di garantire l’acquirente, ha imposto al costruttore l’obbligo di consegnare all’acquirente la c.d. polizza decennale postuma dopo la fine dei lavori ed entro la data prevista per la stipula del contratto definitivo e, quindi, successivamente alla presentazione della comunicazione (c.d. s.c.i.a) di agibilità al Comune, da presentarsi entro 15 giorni dalla fine dei lavori dell’immobile.

Nel caso in cui il costruttore non consegni all’acquirente la polizza decennale, quest’ultimo può comunicare al venditore la volontà di recedere dal contratto, richiedendo le somme corrisposte sino a quel momento.

Quali obblighi ha il Notaio?

A tutela dell’acquirente il Notaio ha l’obbligo di inserire nell’atto di compravendita gli estremi della polizza assicurativa e la sua conformità al decreto ministeriale (anche la polizza decennale, come la fideiussione, dovrà essere conforme al modello ministeriale, emanato in questo dal Ministero dello Sviluppo Economico). 

Gli atti notarili, senza i relativi identificativi, saranno pertanto nulli e sarà responsabilità del Notaio vigilare altresì sul corretto rilascio della documentazione necessaria.

La disciplina si applica anche alle c.d. “vendite su carta”?

Con “vendite su carta” si intendono i contratti atti a trasferire la proprietà di unità per le quali non sia ancora stato rilasciato o presentato il relativo titolo edilizio abitativo.

La disciplina di tutela non si applica, dunque, quando non è stato ancora richiesto il titolo abilitativo, poiché solo con tale richiesta sorgerebbe una concreta aspettativa dell’acquirente all’ultimazione dell’immobile.

A tal proposito la sentenza della Corte Costituzionale la n. 32/2018 ha sancito il principio secondo cui le c.d. “vendite su carta” sono pienamente valide, applicandosi in questo caso le garanzie di cui all’art. 1472 c.c.. 

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Notaio
Andrea Bonomo

Ciao, sono Andrea Bonomo e sono notaio a Torino e a Chivasso. Ti supporto in tutte le fasi dell’atto notarile che sia esso immobiliare, societario o di successione.

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