Il rent to buy rappresenta una soluzione flessibile e vantaggiosa per chi desidera acquistare una casa ma non dispone immediatamente della liquidità necessaria.
Questa modalità di acquisto permette di entrare subito nell’immobile come inquilini, con la possibilità di diventare proprietari in un secondo momento.
In questo articolo spiegheremo come funziona il rent to buy, quali sono i vantaggi che offre, le cautele da adottare e come il nostro studio notarile può assisterti in ogni fase del percorso.
Che tu sia un aspirante acquirente in cerca della casa dei tuoi sogni o proprietario interessato a proporre il tuo immobile in modo innovativo, il rent to buy potrebbe essere la soluzione ideale.
Cos’è il rent to buy?
Il rent to buy, un contratto introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia del 2014, può rappresentare un’opportunità significativa per chi desidera acquistare casa ma non ha immediatamente a disposizione la liquidità necessaria.
Con il rent to buy infatti il potenziale acquirente consegue la disponibilità immediata dell’immobile, mentre l’acquisto della proprietà avviene in un secondo tempo, a fronte del pagamento di un canone di cui una parte è da imputare a canone di affitto e un’altra parte è da imputare ad acconto prezzo per la futura vendita al conduttore-acquirente.
Gli elementi caratterizzanti di questo contratto per il conduttore sono:
- l’uso immediato dell’immobile concesso dal proprietario;
- l’obbligo di pagare un canone composto da due parti: una per l’uso dell’immobile (remunerazione del godimento) e una destinata al prezzo di acquisto;
- il diritto di acquistare l’immobile entro il termine stabilito nel contratto;
- la possibilità di imputare al prezzo di vendita la parte del canone destinata a tale scopo, come indicato nel contratto.
Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto.
E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita.
Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.
Le fasi del rent to buy
Il rent to buy si articola in due fasi.
La prima fase è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile.
Con la stipula del contratto, il proprietario dell’immobile (concedente) provvede a consegnarlo al conduttore/futuro acquirente.
Il conduttore, a sua volta, è tenuto a pagare al concedente il canone concordato, sia per la parte destinata all’utilizzo dell’immobile, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto.
La seconda fase, quella che comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore, è invece solo eventuale.
La norma, infatti, non impone alle parti l’obbligo reciproco di concludere l’atto di vendita né prevede che il trasferimento del bene avvenga automaticamente al termine del periodo di utilizzo.
Piuttosto, la legge riconosce al conduttore il diritto di acquistare l’immobile.
Pertanto, alla scadenza del termine convenuto, il conduttore è libero di decidere se procedere o meno con l’acquisto, mentre il concedente è obbligato a cedere l’immobile se il conduttore decide di acquistarlo.
Tutto dipende quindi dalla decisione che sarà assunta dal conduttore, per cui:
- se egli deciderà di non acquistare l’immobile, alla scadenza del termine il contratto cesserà di avere ogni effetto;
- se deciderà invece di esercitare il diritto all’acquisto, il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita.
Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal Rent To Buy.
Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni.
Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?
Il vantaggio principale è la possibilità di attrarre un numero maggiore di potenziali acquirenti.
Il rischio, invece, è che il conduttore decida di non acquistare l’immobile.
Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto cesserà di produrre effetti alla scadenza del termine stabilito.
Di conseguenza, il concedente avrà diritto:
- alla riconsegna dell’immobile;
- a trattenere i canoni pagati fino a quel momento per la parte relativa all’utilizzo dell’immobile, mentre dovrà restituire al conduttore la quota dei canoni destinata al prezzo di vendita, secondo quanto stabilito nel contratto.
Nel rent to buy, è quindi essenziale che siano attentamente e chiaramente disciplinate le conseguenze del mancato acquisto da parte del conduttore, definendo con precisione la quota dei canoni (destinata al prezzo di vendita) che il concedente dovrà restituire in caso di mancato acquisto.
Un altro rischio è che l’immobile rimanga occupato da un conduttore inadempiente, costringendo il proprietario a ricorrere al giudice per liberarlo e poterlo vendere a terzi.
Il proprietario, in caso di mancato acquisto o mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto?
La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali.
Per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell’atto di Rent To Buy: il Notaio saprà dare adeguati consigli.
Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?
È opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari.
Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene.
Il Conduttore è tutelato dalla legge da eventuali ipoteche?
Sì. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di Rent To Buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del Rent To Buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni.
Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.
Nel Rent-To-Buy rientrano anche gli immobili in costruzione?
Il Rent To Buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni.
Può avere ad oggetto un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.
Per le imprese di costruzione il Rent To Buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.
Nel caso di immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il denaro?
No: il contratto di Rent-To-Buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.
Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?
Sì, con il Rent-To-Buy la legge è elastica sul punto e prevede la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari.
È anche possibile prevedere la cessione del contratto di locazione.
Quali imposte si pagano? Il Rent To Buy è conveniente?
Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente).
In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi) fiscali è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto.
Naturalmente i notai italiani sono competenti a valutare l’operazione nel complesso ed a consigliare il cliente. La consulenza notarile consente di affrontare con completezza, serietà e professionalità, ogni singola questione fin dal momento iniziale così da evitare danni futuri.
Va precisato che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.
Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.
In conclusione
Il rent to buy rappresenta una soluzione innovativa e flessibile per chi desidera acquistare una casa senza disporre immediatamente della liquidità necessaria.
Questa modalità offre vantaggi significativi, ma comporta anche rischi che devono essere attentamente valutati.
Per determinare se il rent to buy sia la soluzione giusta per te, è fondamentale avere una consulenza professionale e personalizzata.
Il nostro studio è a tua disposizione per fornirti tutte le informazioni necessarie e per affiancarti in ogni fase del processo.
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