Provenienza donativa: cosa dovresti sapere

Quando decidiamo di donare un immobile, il soggetto che riceve la donazione potrebbe avere dei problemi in caso di successiva rivendita del bene e, quindi, è utile prestare attenzione e avere alcune accortezze.

La provenienza donativa di un immobile può presentare un rischio per un successivo acquirente, oppure per la banca che finanza il successivo acquirente.

Ma perchè può essere un rischio?

Può diventare un rischio perché se la donazione pregiudica i diritti ereditari dei legittimari, può accadere che la donazione venga impugnata e, in alcuni casi, che venga rivendicata la legittima proprietà dell’immobile donato.

Ma questo non vuol dire rinunciare a prescindere alla donazione degli immobili, in quanto vi sono comunque molte facili soluzioni per risolvere il problema.

Acquistare un immobile di provenienza donativa è sempre rischioso?

La donazione di un immobile può essere legittimamente impugnata con azione giudiziaria dai c.d. legittimari.

I legittimari sono i parenti più stretti del donante, a cui la legge italiana attribuisce il diritto ad una quota di legittima, come il coniuge, i figli e i genitori. 

L’azione giudiziaria di riduzione è l’azione concessa ai legittimari, o loro eredi o aventi causa, diretta a reintegrare le quote di legittima a essi spettanti, che siano state lese per effetto di donazioni o disposizioni testamentarie.

Inoltre, con la nuova legge sulle unioni civili, anche il soggetto dello stesso sesso, unito civilmente al donante, ha oggi lo status di legittimario.

Il fatto che un immobile che abbiamo intenzione di rivendere sia di provenienza donativa non deve allarmarci.

Prima di trarre qualunque conclusione è necessario analizzare nel concreto i fatti, per poter determinare l’effettiva presenza di rischi per il successivo acquirente.

La prima domanda che necessita risposta è se il donante è ancora in vita o meno.

A seconda della risposta si aprono diverse possibilità. 

Cosa succede se il soggetto donante è deceduto?

Nel caso in cui il soggetto donante sia già deceduto, non ci sono rischi nei seguenti casi:

  • il donante aveva un unico soggetto legittimario che sta vendendo il bene donato
  • sono passati più di 20 anni dalla data della donazione e nessun legittimario ha fatto opposizione alla donazione
  • sono passati più di 10 anni dal decesso del donante e nessun legittimario ha instaurato un’azione giudiziaria di riduzione
  • i legittimari hanno già rinunciato all’azione giudiziaria di riduzione dopo la morte del donante

Se il nostro caso non è compreso in quelli sopra indicati, è comunque possibile tutelare l’acquisto del successivo acquirente provvedendo alla rinuncia all’azione di riduzione da parte di tutti i legittimari, rinuncia da farsi prima o contestualmente alla stipula dell’atto di vendita del bene immobile con provenienza donativa.

Ma come bisogna comportarsi se non rientriamo nei suddetti casi, in quanto il soggetto donante è ancora in vita o non sono ancora trascorsi più di venti anni dalla donazione?

Cosa succede se il soggetto donante è ancora in vita?

La successiva rivendita di un immobile di provenienza donativa può risultare più problematica quando il soggetto donante è ancora in vita e non sono trascorsi più di venti anni dalla donazione.

Un ulteriore problema può presentarsi anche nel caso siano trascorsi venti anni dalla donazione ma i legittimari hanno fatto opposizione alla donazione.

Cosa fare quindi in questi casi?

Anche in questo caso non occorre allarmarsi in quanto è comunque possibile adottare le seguenti soluzioni che risolvono il problema:

  • risoluzione per mutuo dissenso della donazione, ossia un accordo tra donante e donatario tramite il quale donazione viene sciolta con effetto retroattivo, ossia ripristinando la situazione patrimoniale preesistente: in questo caso la vendita del bene la potrà porre in essere il donante, senza problemi di provenienza donativa
  • stipula di una polizza assicurativa che garantisca il successivo acquirente nel caso di perdita, totale o parziale dell’immobile, conseguente ad un’azione di riduzione da parte dei legittimari
  • rinuncia all’azione di restituzione da parte di tutti i legittimari. Questa rinuncia impedirà ai legittimari una tutela di natura reale sul bene donato, salvaguardando in questo modo la titolarità del bene di provenienza donativa in capo al terzo acquirente. Tale ultima soluzione, in alcuni casi, è sconsigliabile in quanto non tutela il terzo acquirente da eventuali legittimari sopravvenuti dopo l’atto di compravendita.

La successiva rivendita di un immobile di provenienza donativa è invece priva di rischi nel caso in cui siano trascorsi più di venti anni dalla donazione e nessun legittimario si sia opposto alla donazione.

Con questo articolo speriamo di guidarti nel caso in cui tu abbia intenzione di donare un immobile, in modo da evitare i possibili rischi e rendere la tua donazione sicura.

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Notaio
Andrea Bonomo

Ciao, sono Andrea Bonomo e sono notaio a Torino e a Chivasso. Ti supporto in tutte le fasi dell’atto notarile che sia esso immobiliare, societario o di successione.

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