Quando si acquista o si vende un immobile, uno degli aspetti più rilevanti riguarda la conformità edilizia del bene.
Non sempre, però, l’immobile realizzato corrisponde perfettamente al progetto originario depositato presso il Comune.
Possono infatti verificarsi piccole differenze tra il progetto autorizzato e l’opera realizzata.
In molti casi si tratta di scostamenti minimi, inevitabili durante la fase di costruzione.
Proprio per gestire queste situazioni, la normativa prevede le cosiddette tolleranze costruttive, cioè difformità di lieve entità che non costituiscono abuso edilizio e non compromettono la regolarità dell’immobile.
Comprendere cosa sono le tolleranze costruttive è particolarmente importante quando si affronta una compravendita immobiliare, poiché la conformità edilizia rappresenta un elemento fondamentale per la validità dell’atto e per la sicurezza dell’investimento.
- Cosa sono le tolleranze costruttive
- Il limite del 2% e il riferimento al progetto autorizzato
- Differenza tra tolleranze costruttive e abusi edilizi
- Le tolleranze esecutive
- Tolleranze costruttive e Decreto Salva Casa
- Perché le tolleranze costruttive sono importanti nella compravendita immobiliare
- Il ruolo del notaio e dei tecnici nella verifica delle tolleranze
- Tolleranze costruttive e valore dell’immobile
- Conclusione
Cosa sono le tolleranze costruttive
Le tolleranze costruttive sono differenze minime tra quanto previsto dal progetto edilizio autorizzato e quanto effettivamente realizzato durante la costruzione dell’immobile.
Si tratta di scostamenti tecnici di lieve entità che possono verificarsi in fase di esecuzione dei lavori, senza che ciò comporti una violazione della normativa urbanistica.
La disciplina delle tolleranze costruttive è contenuta nel Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), in particolare nell’articolo 34-bis, introdotto per chiarire quando una difformità può considerarsi irrilevante dal punto di vista giuridico.
In termini semplici, la legge riconosce che durante la realizzazione di un edificio possano verificarsi piccole variazioni rispetto al progetto originario, senza che ciò comporti automaticamente un abuso edilizio.
Ad esempio, può accadere che una parete venga realizzata con una differenza di pochi centimetri rispetto al progetto oppure che una superficie risulti leggermente diversa da quella indicata nei documenti tecnici.
Se queste differenze rientrano nei limiti previsti dalla normativa, l’immobile può comunque considerarsi conforme.
Il limite del 2% e il riferimento al progetto autorizzato
Uno degli elementi principali della disciplina delle tolleranze costruttive riguarda il limite percentuale entro cui la difformità è considerata irrilevante.
La normativa stabilisce che il mancato rispetto di parametri come altezza, distanze, superficie o volume non costituisce violazione edilizia se lo scostamento è contenuto entro il limite del 2% rispetto alle misure indicate nel titolo abilitativo.
Ciò significa che la valutazione della tolleranza avviene confrontando la situazione reale dell’immobile con quanto previsto nel progetto autorizzato, come ad esempio il permesso di costruire o la SCIA.
Questo principio consente di evitare che piccole imprecisioni costruttive possano compromettere la regolarità dell’immobile o ostacolare una compravendita.
La verifica della tolleranza deve essere effettuata con riferimento alla specifica opera realizzata e non all’intero edificio, in modo da garantire una valutazione proporzionata e coerente con la finalità della norma.
Differenza tra tolleranze costruttive e abusi edilizi
È importante distinguere tra tolleranze costruttive e veri e propri abusi edilizi.
Le tolleranze costruttive riguardano scostamenti minimi che non incidono sulla struttura, sulla sicurezza o sulla destinazione d’uso dell’immobile.
Si tratta di difformità considerate fisiologiche nella realizzazione di un edificio.
Gli abusi edilizi, invece, consistono in modifiche sostanziali rispetto al progetto autorizzato, come ampliamenti non autorizzati, modifiche della volumetria o variazioni della destinazione d’uso.
La normativa prevede che solo le difformità di minima entità possano essere considerate tolleranze, mentre le modifiche rilevanti richiedono una sanatoria o altri interventi di regolarizzazione.
La ratio della norma è quella di evitare che piccole differenze tecniche possano bloccare la commerciabilità di un immobile o generare contenziosi.
Le tolleranze esecutive
Accanto alle tolleranze costruttive, la normativa riconosce anche le cosiddette tolleranze esecutive.
Si tratta di irregolarità di minima entità che possono riguardare elementi secondari dell’edificio, come finiture, posizione di impianti o modifiche interne non rilevanti.
Queste difformità sono considerate fisiologiche durante l’esecuzione dei lavori e non comportano violazioni urbanistiche se non incidono sull’agibilità o sulla sicurezza dell’immobile.
Le tolleranze esecutive permettono quindi di riconoscere la normale variabilità delle lavorazioni edilizie, evitando un eccessivo formalismo.
Tolleranze costruttive e Decreto Salva Casa
La disciplina delle tolleranze costruttive è stata recentemente aggiornata anche dal cosiddetto Decreto Salva Casa, che ha ampliato la possibilità di considerare tollerabili alcune difformità riscontrate negli immobili.
L’obiettivo della riforma è favorire la regolarizzazione del patrimonio edilizio esistente e facilitare la circolazione degli immobili sul mercato.
Le modifiche normative hanno previsto criteri più chiari per distinguere tra difformità irrilevanti e irregolarità che richiedono un intervento di sanatoria.
Questo intervento legislativo ha contribuito a ridurre le incertezze interpretative e a semplificare le verifiche tecniche necessarie in sede di compravendita.
Perché le tolleranze costruttive sono importanti nella compravendita immobiliare
Quando si acquista un immobile è fondamentale verificare la conformità edilizia e urbanistica del bene.
Eventuali difformità rispetto al progetto potrebbero infatti creare problemi nella stipula dell’atto notarile o nella richiesta di un mutuo.
Le tolleranze costruttive consentono di considerare regolari quelle piccole differenze che non incidono sulla legittimità dell’immobile.
In presenza di tolleranze, il tecnico incaricato può attestare la conformità edilizia senza necessità di sanatoria, facilitando la conclusione della compravendita.
Questo aspetto è particolarmente rilevante perché la conformità urbanistica rappresenta uno dei presupposti per la validità dell’atto notarile.
Il ruolo del notaio e dei tecnici nella verifica delle tolleranze
La verifica delle tolleranze costruttive viene generalmente effettuata da un tecnico abilitato, come un architetto, un ingegnere o un geometra, che confronta lo stato di fatto dell’immobile con la documentazione urbanistica.
Il notaio, dal canto suo, non ha il compito di verificare la regolarità edilizia di un immobile, ma ha il compito di verificare la regolarità giuridica e la completezza della documentazione necessaria per la stipula dell’atto.
La collaborazione tra tecnico e notaio consente di garantire che l’immobile sia conforme alla normativa vigente e che la compravendita possa avvenire senza rischi.
Una corretta verifica preventiva consente di evitare ritardi nella stipula e possibili problematiche future.
Tolleranze costruttive e valore dell’immobile
La presenza di tolleranze costruttive non incide negativamente sul valore dell’immobile, purché rientri nei limiti previsti dalla normativa.
Al contrario, la presenza di abusi edilizi può ridurre la commerciabilità del bene e rendere più complessa la compravendita.
Verificare la conformità edilizia rappresenta quindi un passaggio fondamentale per tutelare il proprio investimento.
Per questo motivo è sempre importante verificare la situazione urbanistica prima di acquistare un immobile a mezzo di un tecnico abilitato.
E’ quindi assolutamente opportuno affidarsi ad un tecnico abilitato che, prima della stipula dell’atto di compravendita, rediga la Relazione di Regolarità Edilizia dell’immobile (c.d. “RRE”), al fine di verificare l’assenza di abusi e le tolleranze costruttive.
Conclusione
Le tolleranze costruttive rappresentano uno strumento importante per garantire la regolarità degli immobili anche in presenza di lievi difformità rispetto al progetto originario.
La normativa consente di considerare irrilevanti alcune differenze tecniche che non incidono sulla sicurezza, sulla struttura o sulla destinazione d’uso dell’immobile.
Conoscere il significato delle tolleranze costruttive è fondamentale per chi acquista o vende casa, poiché la conformità edilizia è un elemento essenziale per la validità della compravendita.
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