Se stai valutando l’acquisto di una casa, probabilmente ti starai chiedendo come ottenere un mutuo e quali siano le fasi da affrontare.
Ottenere un mutuo è un passo importante, e conoscere i passaggi giusti ti permetterà di affrontarlo con maggiore consapevolezza e serenità.
In questo articolo ti guideremo attraverso ogni fase della richiesta di mutuo, dal calcolo della tua capacità finanziaria alla firma del contratto.
In questo modo sarai in grado di affrontare l’intero processo in modo informato e sicuro, evitando complicazioni lungo il percorso.
Se ti interessa conoscere anche quali sono le imposte da pagare per l’acquisto di una casa puoi leggere il nostro articolo “Acquistare casa: quali sono le imposte da pagare?”
Cercare la giusta offerta di mutuo
Ogni soggetto deve valutare attentamente la propria situazione personale, tenendo conto di fattori come lo stato civile, l’età, la predisposizione al rischio, la disponibilità di risparmi da investire, la situazione lavorativa e le prospettive di crescita del reddito nel tempo.
L’obiettivo principale è quello di determinare la tipologia di tasso d’interesse più adatta (fisso, variabile o misto) e stabilire le caratteristiche fondamentali della richiesta di mutuo, ovvero durata e importo.
Dopo aver identificato tasso, durata e importo più adatti alle proprie esigenze, il passo successivo è confrontare le diverse offerte di mutui bancari presenti sul mercato.
A tal proposito esistono vari portali online che consentono di confrontare le condizioni economiche, offrendo una prima panoramica utile.
La fattibilità del mutuo
La fattibilità del mutuo si riferisce alla capacità di un richiedente di ottenere un mutuo da una banca o da un istituto di credito.
In parole semplici, indica se il richiedente ha le caratteristiche e i requisiti necessari per ottenere un finanziamento per l’acquisto di una casa.
Verificare la fattibilità del mutuo significa quindi capire se l’operazione di mutuo è in linea di principio finanziabile dalla banca individuata.
Questo passaggio risulta vantaggioso, poiché consente al richiedente di evitare perdite di tempo con richieste che non possono essere portate avanti.
Inoltre, permette di individuare immediatamente gli istituti che offrono le maggiori probabilità di approvazione del finanziamento.
A tal fine ogni banca verifica le seguenti caratteristiche:
- Il “rapporto rata-reddito“: indica la proporzione tra l’importo della rata mensile del mutuo (inclusi eventuali altri finanziamenti in corso) e il reddito netto mensile complessivo dei richiedenti (di norma questo rapporto non dovrebbe oltrepassare il limite del 35-40%);
- la storia creditizia del richiedente, che non evidenzi ritardi nei pagamenti per finanziamenti già estinti o in corso;
- la presenza di eventuali garanti o fideiussori;
- la tipologia dell’immobile offerto in garanzia ipotecaria.
Il parere di fattibilità del mutuo, rilasciato nelle prime fasi, è puramente preliminare e non ha carattere vincolante.
L’istruttoria del mutuo
Dopo il parere positivo sulla fattibilità del mutuo, la banca procede con la fase istruttoria.
Questa fase prevede un’accurata verifica delle informazioni fornite dal richiedente.
Il mutuatario dovrà infatti presentare alla banca una serie di documenti, che variano in base alla finalità del mutuo richiesto, al tipo di contratto di lavoro del richiedente, all’eventuale presenza di garanti o fideiussori, e alla tipologia dell’immobile offerto come garanzia.
Più precisamente dovrà presentare:
- documento d’identità in corso di validità e codice fiscale;-
- certificato o autocertificazione di residenza;
- certificato o autocertificazione di stato di famiglia;
- certificato o autocertificazione di stato civile;
- copia della eventuale proposta d’acquisto dell’immobile o dell’eventuale preliminare (compromesso) firmato;
- documentazione catastale dell’immobile a garanzia;
- documentazione edilizio-urbanistica dell’immobile a garanzia;
- attestato di prestazione energetica;
- copia dell’ultimo atto di provenienza dell’immobile.
Saranno inoltre differenti i documenti che dovranno essere presentati dai lavoratori dipendenti e dai lavoratori autonomi, o liberi professionisti.
In particolare i lavori dipendenti presenteranno:
- ultime due buste paga;
- modello CUD (e copia del modello 730 o modello Unico se presentato);
- estratto conto corrente personale degli ultimi tre mesi.
In particolare i lavoratori autonomi, o liberi professionisti, presenteranno:
- modello Unico degli ultimi due anni;
- estratto della camera di commercio;
- documento comprovante l’iscrizione all’albo o ordine professionale di appartenenza;
- numero di attribuzione della partita I.V.A.;
- estratto conto corrente personale degli ultimi sei mesi.
La delibera del mutuo
Una volta ricevuta tutta la documentazione, la banca completa l’istruttoria entro alcune settimane e fornisce al richiedente la delibera reddituale del mutuo, nota anche come delibera definitiva, fatta salva l’eventuale verifica sull’immobile.
Per finalizzare l’analisi dell’immobile offerto in garanzia e rilasciare la delibera definitiva, la banca:
- incarica un perito di fiducia di effettuare un sopralluogo presso l’immobile e redigere una perizia di valutazione;
- contatta il Notaio scelto dal richiedente per ottenere la relazione notarile preliminare relativa all’immobile.
La relazione notarile preliminare
Il Notaio designato per la stipula dell’atto di mutuo deve preparare una relazione preliminare, che la banca richiede prima di procedere con l’erogazione del mutuo.
La relazione notarile preliminare dovrà contenere:
- l’identificazione dei soggetti partecipanti al mutuo;
- l’identificazione dell’immobile che sarà oggetto di garanzia ipotecaria;
- l’identificazione del proprietario dell’immobile;
- l’elencazione di tutti i passaggi di proprietà relativi all’immobile negli ultimi venti anni;
- l’attestazione di assenza di eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli o la presenza delle stesse.
La richiesta della relazione notarile preliminare avviene dopo che la banca ha effettuato tutti i controlli reddituali sul cliente, ha verificato tutti i documenti relativi all’immobile e dopo che il perito incaricato dalla banca ha predisposto la perizia.
La stipula del mutuo
In genere, il periodo che intercorre tra la prima richiesta di fattibilità del mutuo e la sua stipula varia da un minimo di 40 a un massimo di 120 giorni.
Di fronte al Notaio, alla presenza di un funzionario procuratore della banca e del richiedente, viene firmato l’atto di mutuo fondiario-ipotecario.
Con questo atto, la banca eroga la somma richiesta, mentre il richiedente si impegna a restituire l’importo, comprensivo di interessi e spese, entro la scadenza del piano di rimborso concordato.
Al termine, il Notaio fornisce al funzionario della banca una Relazione Notarile Aggiornata.
A garanzia del rimborso del mutuo richiesto ed erogato, viene poi iscritta ipoteca, a favore della banca e contro il mutuatario sopra l’immobile acquistato.
L’ipoteca è un iscrizione nei Pubblici Registri Immobiliari e copre una somma che di solito varia tra il 150% e il 200% dell’importo del mutuo.
Dopo venti anni dall’iscrizione, l’ipoteca si estingue automaticamente per legge.
Se il mutuo ha una durata superiore ai venti anni, al diciannovesimo anno, prima che l’ipoteca scada, la banca procederà alla sua rinnovazione per ulteriori venti anni, addebitandone il costo al cliente, che solitamente si aggira intorno ai 150-200 euro.
Alla scadenza del mutuo, sarà la banca stessa a occuparsi della cancellazione dell’ipoteca, senza nessun costo aggiuntivo per il cliente.
Erogazione del mutuo
A questo punto l’erogazione del mutuo potrà avvenire con due modalità:
- erogazione durante la stipula dell’atto di mutuo: immediatamente dopo la firma del contratto, il funzionario procuratore della banca fornisce al mutuatario un assegno circolare oppure ordina alla banca di eseguire un bonifico al cliente per l’importo mutuato;
- erogazione differita: l’importo mutuato viene erogato dalla banca dopo aver ricevuto conferma dallo studio notarile dell’iscrizione ipotecaria avvenuta, oppure dopo dieci giorni dall’iscrizione stessa. Nel secondo caso, si parla di erogazione al consolidamento dell’ipoteca.
Ultime formalità dopo il mutuo
Una volta stipulato il mutuo e completate tutte le formalità necessarie, il Notaio redige una nuova Relazione Definitiva per la banca.
Questa relazione integra la Relazione Notarile Preliminare e la Relazione Notarile Aggiornata e serve a confermare l’avvenuta iscrizione ipotecaria, oltre a verificare che le condizioni indicate nella Relazione Notarile Preliminare siano ancora valide.
In tutte le relazioni, il Notaio garantisce la corretta esecuzione dell’operazione sia per la banca che per il cliente.
Infine, il Notaio invia alla banca una copia conforme del mutuo e una copia della nota di iscrizione ipotecaria, insieme alla Relazione Definitiva.
Ogni fase, dalla valutazione della fattibilità alla stipula finale, è fondamentale per garantire un’esperienza positiva e senza intoppi.
È essenziale affidarsi a professionisti esperti che possano guidarti in questo percorso, assicurando che ogni dettaglio venga curato con la massima attenzione.
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