Donare un immobile ai figli è una scelta che molti genitori considerano per garantire un futuro sicuro alla propria famiglia.
La donazione è un accordo in cui una parte (il donante) trasferisce un bene all’altra parte (il donatario), per pura generosità.
Nel caso di una donazione immobiliare, il donante trasferisce la proprietà di un proprio immobile al donatario in modo del tutto gratuito.
La donazione di un immobile ai figli consiste quindi nel trasferire la proprietà di una casa, un appartamento, un terreno o un altro bene immobile ai propri figli, senza ricevere alcun compenso in cambio.
Questo atto giuridico viene formalizzato davanti a un Notaio e, in questo articolo, esploreremo i pro e i contro della donazione di un immobile ai figli, per aiutarti a valutare se questa è la scelta giusta per te e la tua famiglia.
Modalità di donazione immobile ai figli: diretta e indiretta
La donazione di una casa ai figli può essere effettuata principalmente mediante due modalità: donazione diretta e indiretta.
È importante sottolineare che la donazione comporta obblighi fiscali per il beneficiario, sebbene in alcuni casi si possa essere esenti da tassazione.
Nella donazione diretta, il genitore è già proprietario dell’immobile. Per completare la donazione, è necessario consultare un Notaio, alla presenza di due testimoni, che dovrà verificare:
- la titolarità dell’immobile da parte del donante e l’assenza di eventuali vincoli, attraverso la consultazione della visura ipotecaria;
- la conformità catastale, mediante l’esame delle visure e delle planimetrie catastali;
- la conformità urbanistica del bene.
Nella donazione indiretta, il genitore non possiede ancora l’immobile che intende donare al figlio.
In questo caso, il genitore acquista l’immobile e lo intesta direttamente al figlio, oppure può donare al figlio la somma necessaria per l’acquisto.
Da notare che l’imposta di donazione è applicabile anche in caso di donazione indiretta.
Tuttavia, se il genitore ha donato al figlio del denaro per l’acquisto di un immobile, il figlio può dichiarare (fornendo le prove necessarie) che il pagamento è stato effettuato direttamente dal genitore donante.
In questo modo, si può evitare la tassazione prevista per la donazione indiretta, e l’operazione sarà soggetta unicamente alla tassazione prevista per la compravendita.
Quanto costa la donazione di un immobile ai figli?
Anche se potrebbe sembrare il contrario, la donazione comporta dei costi.
Per donare una casa ai propri figli, è necessario pagare:
- Imposta sulle donazioni: questa imposta è calcolata in base a un’aliquota che dipende dal grado di parentela tra il donante e il donatario. Nel caso di donazione ai figli, non si applica alcuna imposta fino a un valore del bene di 1 milione di euro (franchigia). Oltre questa soglia, l’imposta è del 4% sul valore eccedente.
- Imposta di bollo: l’importo è di 230 euro.
- Imposte ipotecarie e catastali: queste imposte corrispondono rispettivamente al 2% e all’1% del valore dell’immobile, ma se l’immobile donato è una prima casa, si pagano 200 euro ciascuna in misura fissa.
- Imposta per la trascrizione: un importo fisso di 90 euro.
Vantaggi della donazione di un immobile ai figli
Il principale vantaggio della donazione è che permette di trasferire la proprietà dell’immobile ai figli senza dover attendere l’apertura della successione.
Inoltre attraverso la donazione, è possibile assegnare l’immobile a uno o più specifici eredi, con l’accordo degli altri eredi legittimi.
Un ulteriore beneficio è che il bene viene rimosso dal patrimonio del genitore, permettendogli così di acquistare un nuovo immobile sfruttando i vantaggi fiscali della prima casa o di evitare che il bene venga pignorato dai creditori.
Svantaggi della donazione di un immobile ai figli
Il principale svantaggio della donazione è che, a differenza della compravendita, non garantisce un trasferimento completamente definitivo.
I legittimari del donante (il coniuge, i figli e, in mancanza di figli, i genitori) possono infatti impugnare la donazione, chiedendone la riduzione dopo la sua morte, se ritengono che essa comprometta le loro quote di legittima.
Questo comporta il rischio di dover restituire il bene ricevuto.
In passato un altro svantaggio era che la banca poteva rifiutarsi di concedere un mutuo o di iscrivere un’ipoteca sull’immobile donato, per il timore che gli altri eredi legittimi impugnassero la donazione anche dopo il trasferimento dell’immobile. La legge n. 182/2025 ha modificato gli articoli 561 e 563 del codice civile proprio su questo punto: il Notaio verifica caso per caso la disciplina applicabile, anche in base alla data della donazione. Per approfondire: le novità della Legge 182/2025 per immobili e successioni.
Questo può compromettere la commerciabilità futura dell’immobile.
Donazione immobile ad un solo figlio
Attraverso la donazione, è possibile trasferire la proprietà di un immobile a un solo figlio.
Tuttavia, questa scelta può complicare la divisione dell’eredità, poiché può ledere la quota di legittima degli altri figli.
Esistono diverse precauzioni per prevenire che gli altri eredi contestino la donazione:
- Rinuncia alla contestazione: gli altri eredi possono firmare un atto di rinuncia alla contestazione, ma questo può essere fatto solo dopo la morte del genitore donante.
- Donazione condivisa: si può donare l’immobile a tutti i figli e poi consentire a ciascuno di loro di trasferire la propria quota all’unico fratello/sorella. Questa opzione richiede il consenso di tutti i figli e implica una serie di atti di donazione, rendendola più complessa e costosa.
- Simulazione di vendita: invece di una donazione, si potrebbe simulare una vendita, effettuando un trasferimento di denaro tra il genitore e il figlio e assicurando un prezzo di vendita conforme al valore di mercato. Questo approccio può evitare contestazioni da parte degli altri eredi, purché il prezzo di vendita sia adeguato.
Donazione immobile ai figli minorenni
La legge permette di donare un immobile anche ai figli minorenni, ma è necessario seguire una procedura specifica per garantire la protezione degli interessi del minore.
Innanzitutto, i genitori devono presentare una richiesta al Giudice Tutelare del luogo di residenza del figlio.
Il Giudice valuterà se la donazione risponde a una reale necessità o utilità per il minore e deciderà se autorizzare o meno l’operazione.
Una volta ottenuta l’autorizzazione, il provvedimento viene inviato al notaio, che potrà procedere con la stipula dell’atto di donazione.
Se la donazione al minorenne genera conflitti di interesse patrimoniale tra i genitori o tra genitori e figlio, il Giudice Tutelare nominerà un curatore speciale per rappresentare il minore durante la stipula dell’atto di donazione.
In conclusione
Con la donazione un genitore può intestare un immobile ai figli, anche minorenni, in modalità diretta laddove fosse già in possesso dell’immobile o in maniera indiretta nel caso di un immobile ancora da acquistare.
La donazione permette di trasferire la proprietà di un bene ai propri eredi mentre il donante è ancora in vita, anticipando così la successione.
Questo non solo offre un chiaro vantaggio al figlio, ma presenta anche benefici per il donante.
Ad esempio, se si teme un possibile pignoramento del bene, i creditori non potranno rivalersi sull’immobile donato.
Inoltre, se il donante desidera acquistare un altro immobile, la donazione consente di sfruttare i bonus disponibili per la prima casa.
Tuttavia, la donazione comporta alcuni svantaggi.
Infatti, il trasferimento può essere contestato dagli eredi legittimi se ritengono che i loro diritti siano stati compromessi.
Questo rischio è particolarmente alto quando si dona un immobile a un figlio mentre ci sono altri figli, e può influire negativamente sulla possibilità di iscrivere ipoteche sull’immobile, compromettendo così la sua futura commerciabilità.
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